Aktuelles aus dem Immobilienbereich

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  • Alles zur Immobilienfinanzierung

    Alles zur Immobilienfinanzierung

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  • Warum du vom Teilverkauf deiner Immobilie absehen solltest!

    Warum du vom Teilverkauf deiner Immobilie absehen solltest!

    Er wird immer mehr beworben und auch die Zahl der Anbieter wächst stetig: Der Teilverkauf von Immobilien
    Gerade für Menschen, die sich in bereits in Rente befinden, klingt ein Teilverkauf ihrer Immobilie sehr attraktiv: Man selbst bleibt Eigentümer und erhält so das Erbe für die eigenen Kinder. Auch die Eintragung eines Nießbrauchrechts sowie die Möglichkeit des Rückkaufs der verkauften Teile klingen verlockend.

    Doch wirft man einen kritischeren Blick auf die Verpflichtungen, die so ein Teilverkauf mit sich bringt, lässt die Ernüchterung nicht lange auf Sich warten:
    Du zahlst eine Nutzungsgebühr
    Ja, richtig gelesen. Für den verkauften, aber noch immer von dir genutzten Teil deiner Immobilie zahlst du eine Nutzungsgebühr. Diese beträgt je nach Anbieter zwischen 3 und 4 Prozent des Teilverkaufwertes. Hast du beispielsweise einen Teil deiner Immobilie für 100.000 Euro verkauft, zahlst du jährlich eine Nutzungsgebühr zwischen 3.000 Euro und 4.000 Euro (monatlich: 250 Euro bis 333,33 Euro). Dass die Nutzungsgebühr über die Jahre steigen wird, kann zudem auch nicht ausgeschlossen werden.
    Schlimmer noch: Kannst du irgendwann diese Nutzungsgebühr nicht mehr leisten, droht dir der Auszug aus deiner Immobilie und deren Weiterverkauf.

    Die Instandhaltungskosten und Grundsteuer gehören allein dir
    Die Kosten für den Erhalt der nun nicht mehr nur dir gehörenden Immobilie trägt in der Regel allein der Verkäufer. Auch die Grundsteuer gehen allein zu Lasten deines Kontos.

    Durchführungsentgelt für den Rück- oder Weiterverkauf
    Entscheidest du dich dazu, den verkauften Anteil deiner Immobilie zurückzukaufen oder die Immobilie weiterzuverkaufen, verlangen viele Anbieter ein entsprechendes „Durchführungsentgelt“ zwischen 2 bis 5 Prozent des gesamten (!) Verkaufswertes.
    Ein Beispiel:  Einem Anbieter hast du 50 % der Anteile deiner Immobilie verkauft. Du entscheidest dich dazu, die Immobilie komplett (dein Anteil und der des Anteileigners) zu einem Preis von 200.000 Euro zu verkaufen. Da du bereits 50 % an den Anbieter verkauft hast, beläuft sich dein Verkaufserlös auf nur noch 100.000 Euro (die anderen 100.000 Euro erhält der Anbieter). Für den Verkauf der Immobilie jedoch ein Durchführungsentgelt zwischen 4.600 Euro und 10.000 Euro fällig, das du an den Anbieter zahlen musst.

    Wertsicherungsklausel
    Um bei einem späteren Verkauf mindestens den damaligen Teilverkaufswert wieder einnehmen zu können und darüber hinaus von der Wertsteigerung zu profitieren, enthalten Teilverkaufsverträge für gewöhnlich eine sogenannte Wertsicherungsklausel in Höhen von 15 bis 17 Prozent an erwarteter Wertsteigerung. Diese vereinbarte Wertsteigerung zahlst du jedoch in jedem Fall, unabhängig davon, ob deine Immobilie tatsächlich im Wert gestiegen ist oder nicht.
    Auch hier ein Beispiel: Beim damaligen Vertragsschluss zum Teilverkauf wurde eine Wertsteigerung in Höhe von 15 % vereinbart und du hast 50 % deiner Immobilie an den Anbieter verkauft. Nach einigen Jahren möchtest du nun die Immobilie komplett verkaufen. Auch jetzt wird wieder ein Gesamterlös von 200.000 Euro erzielt, da deine Immobilie über die Jahre nicht im Wert gestiegen ist. Von dem Verkaufserlös erhalten du und dein Anbieter jeweils 100.000 Euro. Der Anbieter erhält nun neben seinem Anteil von 100.000 Euro und dem Durchführungsentgelt von bspw. 4.600 Euro auch die 15%-ige Wertsteigerung in Höhe von 15.000 Euro.     
    Die Bilanz sieht ernüchternd aus, denn dein reeller Erlös am Komplettverkauf beläuft sich in diesem Beispiel auf 80.400 Euro und der des Anbieters auf 119.600 Euro.

    Fazit
    So verlockend ein Teilverkauf zunächst klingen mag, avanciert er im Nachhinein in den meisten Fällen zu einem Nachteil für den Verkäufer. Du kannst nicht kalkulieren, welche Kosten in Zukunft tatsächlich auf dich zukommen und wird es einmal eng, dann droht der Auszug aus deinen eigenen vier Wänden.
     

     

  • Spekulationssteuer

    Spekulationssteuer

    Der schnelle Gewinn mit Immobilien ist ein Traum von vielen, doch lange nicht so zu realisieren, wie man es sich wünschen würde. Denn unter bestimmten Voraussetzungen hält das Finanzamt zusätzlich gerne die Hand auf, wenn eine als Kapitalanlage genutzte Immobilie veräußert wird. Die sogenannte Spekulationssteuer hat schon so manchem Immobilienverkäufer die Freude über den vermeintlichen Gewinn verhagelt. Ob ihr zur Zahlung der Spekulationssteuer verpflichtet seid, hängt davon ab, ob ihr euch noch in der sogenannten Spekulationsfrist befindet. Diese beträgt in der Regel 10 Jahre, kann unter bestimmten Umständen aber auch wesentlich kürzer ausfallen. Nämlich dann, wenn ihr selbst (oder eure Kinder, für die ihr noch Kindergeld bezieht) diese Immobilie bewohnt. Dann beträgt die Spekulationsfrist lediglich 3 Jahre. Fristbeginn ist dabei der Tag, an dem ihr die Immobilie erworben habt.

    Doch wie hoch fällt die Spekulationssteuer eigentlich aus?
    Das hängt ganz davon ab, wie hoch die Gewinnspanne der verkauften Immobilie, eure sonstigen Einkünfte und euer persönlicher Steuersatz ist.
    Ein Beispiel:
    Finaler Verkaufspreis der Immobilie: 300.000,00 Euro
    - damalige Anschaffungskosten: 220.000,00 Euro
    - Kosten für den Verkauf (Inserate, Notar, Makler, etc.): 30.000 Euro
    = euer Gewinn: 50.000 Euro

    Gewinn: 50.000 Euro x persönlicher Steuersatz: 43 % = Spekulationssteuer: 21.500 Euro
    Ihr seht also, dass auch hier ein großer Teil eures errechneten Gewinns an das Finanzamt abgeführt werden muss, und etwas Geduld kann euch hier unter Umständen bares Geld sparen.
    Übrigens: Ihr könnt euren persönlichen Steuersatz folgendermaßen kurz überschlagen:
    Einkommensteuer / Jahreseinkommen x 100 = persönlicher Steuersatz
     

     

  • Tipps für Mieter

    Tipps für Mieter

    Nicht nur der Verkauf von Immobilien liegt uns am Herzen, sondern auch die Vermietung. Häufig stehen Bewerber*innen immer wieder vor dem Problem, dass nicht genau klar ist, was für eine korrekte Bewerbung auf eine Mietimmobilie tatsächlich relevant ist. So kommt es häufig vor, dass sich eigentlich ideale Mieter schon beim Anschreiben so schwertun, dass Sie im nachfolgenden Ablauf zur Wohnungsvergabe gar nicht erst berücksichtigt werden. Doch auch die derzeitige Mietsituation in den Ballungsräumen hat dazu beigetragen, dass viele unzulässige Dinge Einzug in den Bewerberprozess erhalten haben. Wir wollen Ihnen heute ein paar wichtige Informationen und Tipps an die Hand geben, wie Sie sich auf dem umkämpften Wohnungsmarkt in den Ballungsräumen gegenüber Mitbewerber*innen durchsetzen können.
    Erstkontakt
    Ob Immobilienportal, digitale Kleinanzeiger oder die klassische Zeitungsannonce: Der Erstkontakt ist eine der größten Stolperfallen, wenn es um die eigene Positionierung geht. Uns erreichen häufig Kurzsätze, wie: “Habe Interesse. Bitte um Besichtigung”. Solche Kontaktaufnahmen rutschen bei 50 bis 100 Bewerbungen pro Wohnung automatisch ganz nach unten. Das Problem dabei ist, dass solche kurzen Anschreiben keine Informationen darüber liefern, wer Sie überhaupt sind. Die Prüfung von Mietbewerber*innen beansprucht viel Zeit und Vorbereitung und daher werden hier, ähnlich wie bei der Bewerbung auf eine Stellenausschreibung, schnelle Entscheidungen getroffen. Nicht aussagekräftige Anschreiben fallen dabei ganz automatisch weg. Tipp: Bereiten Sie einen kurzen Bewerbungstext über Sie vor, der folgende Informationen für den Vermieter / die Vermieterin bereithält:

    • Name
    • Alter
    • Beruf
    • Kontaktdaten

    Bemühen Sie sich außerdem um korrekte Rechtschreibung und Grammatik. Natürlich ist auch uns bewusst, dass gerade Mitbürger*innen mit Migrationshintergrund hier ins Stolpern geraten. Bitten Sie daher eine Ihnen vertraute Person um Hilfe bei der Erstellung eines solchen Textes.
    Ein Gespräch auf Augenhöhe
    Die erste Hürde ist geschafft und der/die potenzielle Vermieter/in ruft Sie für ein erstes Informationsgespräch an. Doch was tun, wenn kritische Fragen gestellt werden?
    Bleiben Sie freundlich und ehrlich, auch wenn der/die Vermieter/in Fragen stellt die eigentlich unzulässig sind. Hier dürften Sie zwar lügen, doch davon raten wir ab, denn so etwas wird früher oder später zu einem nachhaltig gestörten Vertrauensverhältnis führen. In der Regel wird Ihnen eine Mieterselbstauskunft zur Verfügung gestellt, damit der/die Vermieter/in einen entsprechenden Überblick erhält. Außerdem erhalten Sie hier in den meisten Fällen bereits einen Besichtigungstermin. Vergessen Sie aber nicht, wer Sie sind! Was generell eine gute Lebenseinstellung ist, sollte auch hier Beachtung finden: Ein Gespräch zwischen Vermieter*innen und Mieter*innen sollte auf Augenhöhe stattfinden. Ein Mietvertrag bedingt noch lange kein hierarchisches Gefälle. Sie erwirtschaften die Miete und dafür haben Sie auch das Recht auf eine einwandfreie Mietsache. Was aufgrund der äußerst schwierigen Mietsituation in den Städten leider immer mehr in den Hintergrund gerückt ist, ist die Tatsache, dass auch Vermieter*innen sich bei Mieter*innen bewerben. Wenn Sie also das Gefühl haben, dass es dem Vermieter ausschließlich auf die Miethöhe ankommt und Sie dafür nicht den richtigen Gegenwert erhalten, ziehen Sie lieber eine andere Wohnung in Betracht. Noch immer werden auch Fragen gestellt, die schon lange nicht mehr zulässig sind. Dazu zählen:

    • Familienstand
    • Staatsangehörigkeit, Migrationshintergrund und Religionszugehörigkeit
    • sexuelle Orientierung
    • politische Gesinnung, Partei- und Gewerkschaftsmitgliedschaften
    • Vorstrafen
    • Schwangerschaft, gesundheitliche Belange
    • Rauchverhalten, Musikinstrumente

    Verständlicherweise gibt es jedoch auch kritische Fragen, die durchaus zulässig sind und die Sie wahrheitsgemäß beantworten sollten. Dazu zählen:

    • Name, Anschrift und Geburtsdatum
    • Beschäftigungsverhältnis
    • Anzahl der einziehenden Personen
    • finanzielle Situation (Einkommen, Schuldenfreiheit)
    • Mietzahlungsbestätigung vom vorherigen Vermieter
    • Dauer des letzten Mietverhältnisses
    • Haustiere
    • Nutzung der Wohnung (rein privat oder auch gewerblich)

    Besichtigen, aber richtig!
    Bei der Besichtigung ist es nicht nur wichtig, wie sich die Wohnung oder das Haus, sondern auch, wie Sie sich präsentieren. Jogginghose und löchriges T-Shirt? Lieber nicht! Es muss natürlich nicht der Business-Anzug sein, dennoch sollten Sie auf ein gepflegtes und seriöses Äußeres achten, denn auch hier zählt der erste Eindruck. Dabei geht es nicht zuletzt um die Einschätzung, wie Mieter*innen, die Mietsache behandeln. Vergessen Sie nicht, dass Vermieter*innen ihr Eigentum pfleglich behandelt sehen wollen. Auch Dokumente von Ihnen sollten möglichst geordnet vorhanden sein. Von in der Tasche gerollten Gehaltsnachweisen, Eselsohren oder einer chaotischen Zettelwirtschaft sollten Sie absehen. Nutzen Sie entweder eine Bewerbungsmappe oder Heftstreifen. Beides macht auf jeden Fall einen weitaus seriöseren Eindruck, als lose Dokumente. Übrigens darf der/die Vermieter/in nicht alles von Ihnen verlangen und auch Sie sollten möglichst davon absehen, Kontoauszüge oder gar Bankkarten vorzuzeigen.
    Ein Vertrag will gelesen sein
    Haustiere sind per se tabu, das Rauchen in der Wohnung ist untersagt und renovieren sollten Sie auch am besten jedes Jahr? Noch immer tummeln sich viele Mietrechtsirrtümer in Altverträgen, die schon lange keine Wirksamkeit mehr haben. Lassen Sie sich auf keinen Fall unter Druck setzen und lesen Sie sich den Mietvertrag möglichst genau durch, bevor Sie ihn unterzeichnen. Wenden Sie sich im Zweifelsfall an eine unabhängige Person, die sich in der Thematik auskennt (Mieterschutzvereine, Makler, etc.).
    Hart umkämpfter Wohnungsmarkt
    Fakt ist, dass der Mietwohnungsmarkt hart umkämpft ist und sich die Situation gerade in Großstädten auch in Zukunft nicht bessern wird. Wer sich heutzutage auf eine Wohnung in zentraler Lage bewirbt, wird sich mit einigen unangenehmen Fragen zu seiner Person auseinandersetzen müssen, um am Ende die neuen vier Wände beziehen zu dürfen.
     

     

  • Warum Ihnen eine Marktwertanalyse etwas wert sein sollte!

    Warum Ihnen eine Marktwertanalyse etwas wert sein sollte!

    Jeder Immobilieneigentümer wird sich mit der Zeit fragen, was das eigene Haus oder die eigene Wohnung aktuell eigentlich an Wert hat. Ein Glück, dass viele Immobilienprofis inzwischen kosten freie Immobilienbewertungen anbieten. Doch was bekommen Sie eigentlich dafür und warum sollten Sie in Erwägung ziehen, sich eine verlässliche Marktwertanalyse etwas kosten zu lassen?
    Die einfachste Art, den Marktwert eine Immobilie einschätzen zu können, ist der direkte Vergleich mit anderen Objekten in der unmittelbaren Umgebung zu Ihrem Eigentum. Dafür gibt es Analysetools, die innerhalb kürzester Zeit einen sogenannten Vergleichswert vorlegen. Doch dieser Wert entspricht häufig nicht dem tatsächlichen Marktwert Ihrer Immobilie und nicht selten sind Eigentümer beim Verkaufsprozess enttäuscht, wenn die eigene Immobilie nicht den versprochenen Wert erreicht.
    Der Grund liegt in der schweren Vergleichbarkeit von Immobilien, denn der Wert bemisst sich an mehr, als nur den Quadratmetern, Immobilientyp und der Lage.
    Tatsächliche Beschaffenheit, Modernisierungsgrad, Bodenrichtwert, Anteil am Gemeinschaftseigentum, u. v. m. Die Liste an Details für eine verlässliche Marktwertermittlung ist lang und damit verbundenen auch der Aufwand. Eine zeitintensive Ortsbegehung von einem Profi ist dafür unerlässlich.
    Stellen Sie sich vor, sie rufen bei einem Arzt und verlangen von ihm eine verlässliche Diagnose, ohne dass er Sie überhaupt gesehen hat!
    Sie haben Interesse an einer detaillierten Marktwertanalyse Ihrer Immobilie? Rufen Sie uns an! Gerne unterbreiten wir Ihnen vorab ein unverbindliches und kostenfreies Angebot zur Einschätzung Ihrer Immobilie. Sie erreichen uns unter 0911 / 940 240 79 oder per E-Mail an: info@immomeissner.de.
    Wir freuen uns auf Sie!
     

     

  • Privatverkauf

    Privatverkauf

    Warum der Privatverkauf von Immobilien ein Risiko für Käufer darstellen kann
    Bei privaten Immobilienverkäufer steht es nach wie vor hoch im Kurs, das eigene Online-Inserat mit dem Schlagwort “Privatverkauf” zu versehen. Damit sollen vor allen Dingen interessierte Käufer angesprochen werden, die eine hohe Maklerprovision scheuen. Dass dies für einige Immobilienkäufer im Nachhinein jedoch mit wesentlich höheren Renovierungskosten der Immobilie oder gar mit der Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrages enden kann, wird dabei ausgeblendet.
    Ein Hausverkauf ist in keinster Art und Weise mit dem Verkauf eines Gebrauchtwagens gleichzusetzen und das “schnelle Geld” sollte nicht der Antrieb eines Immobilienverkaufs sein. In vielen Gesprächen mit Privatverkäufern wird auch immer wieder deutlich, dass diese oft selbst nicht auf für den Verkauf relevante Fragen eingehen können. Auch Unkenntnis über den tatsächlich Zustand der Bausubstanz oder etwa fehlende wichtige Dokumente führen nicht selten zu kostenintensiven Konsequenzen und Unmut zwischen den Vertragsparteien. Einen bösen Willen kann man hier jedoch nur in den seltensten Fällen unterstellen.
    Ist die Heizung zu alt und muss sie nach dem Kauf vom Käufer teuer ersetzt werden? Gibt es versteckte Schäden an der Bausubstanz? Kann der Zustand des Daches zu Folgekosten nach dem Kauf führen? All dies sind Fragen, die idealerweise bereits vor dem Kauf beantwortet werden sollten. Ein Profi, der sich mit dieser Materie auskennt, ist hier bares Geld wert.
    War dem Verkäufer zum Zeitpunkt des Verkaufs sogar ein wesentlicher Mangel bekannt und hat er diesen dem Käufer arglistig verschwiegen, so hat der Käufer das Recht, eine Rückabwicklung des Kaufvertrags zu fordern. Durch eine Rückabwicklung des Kaufvertrags geht die Immobilie wieder in den Besitz des Verkäufers über und der Käufer hat ein Anrecht darauf, neben dem gezahlten Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten zurückzufordern. Dazu zählt neben den Notar-, Finanzierungs- oder gar Anwaltskosten auch die Maklercourtage. Schon aus diesem Grunde heraus haben Immobilienmakler ein starkes Interesse daran, transparent und professionell zu arbeiten.
    In aller Regel stellt der Immobilienmakler den Käufern von vorneherein alle notwendigen Unterlagen zur Verfügung und berät Sie ausführlich zur gewünschten Immobilie. Darüber hinaus führt die bald in Kraft tretende Neuregelung der Maklercourtage dazu, dass der Kauf einer Immobilie von einem Immobilienmakler noch viel eher in Betracht gezogen werden sollte.
    Ein weiterer nicht zu unterschätzender Faktor ist die zwischenmenschliche Ebene, die ein Immobilienkauf mit sich bringt. Wir Menschen sind nun einmal verschieden und so passiert es nicht selten, dass die unterschiedlichsten Charaktere oder Überzeugungen aufeinander prallen und der vermeintlich sichere Kauf einer Immobilie ins Wanken gerät, weil die Vertrauensbasis plötzlich nicht mehr vorhanden ist. Ein Profi weiß, wie er zwischen den Parteien vermitteln und ein angenehmes Klima während des Verkaufs aufrechterhalten kann.
    Dass die Dienstleistungen eines Immobilienmaklers nicht mit horrenden Kosten einhergehen müssen, zeigen wir Ihnen gerne durch ein kostenfreies und unverbindliches Angebot. Rufen Sie uns an unter 0911 / 940 240 79 oder schreiben Sie uns eine Mail an info@immomeissner.de.
    Wir freuen uns auf Sie!
     

     

  • Das neue Wohnungseigentumsgesetz

    Das neue Wohnungseigentumsgesetz

    Seit dem 08.09.2020 ist bekannt, dass das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) novelliert werden soll und in der neuen Fassung bereits ab dem 01.11.2020 könnte. Wie die Neuerungen aussehen und warum die Reform des Gesetzes für Wohnungseigentümer wichtig ist, erfahren Sie in den folgenden Zeilen.

    Modernisierungen und Sanierungen
    Bei baulichen Maßnahmen wie etwas Modernisierungen soll es künftig reichen, wenn diese mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Jedoch sollen erst ab einer Zweidrittelmehrheit alle Eigentümer die Kosten für diese Maßnahmen tragen. Bis zum Erreichen dieser Grenze werden die Kosten nur von denen getragen werden müssen, die dem jeweiligen Projekt auch zugestimmt haben. Des Weiteren soll es jedem Wohnungseigentümer möglich sein, Lademöglichkeiten für E-Fahrzeuge, barrierefreie Aus- und Umbauten sowie Maßnahmen zum Schutz vor Einbrüchen einzubauen und zu installieren. Dies jedoch nur auf eigene Kosten. Auch auf die Vorbereitungsmaßnahmen zum Erhalt eines Glasfaseranschlusses soll der einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch erhalten.

    Sachkundenachweis des Immobilienverwalters
    Zukünftig erhalten Wohnungseigentümer einen Rechtsanspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Das heißt, dass ein Immobilienverwalter fortan daran gehalten ist, eine Zertifizierung durch eine absolvierte IHK-Prüfung zu erhalten. Für diesen Sachkundenachweis werden den Immobilienverwaltern eine Übergangszeit von drei Jahren gewährt. Befugnisse der Hausverwaltung wurden nur marginal erweitert und beschränken sich auf Maßnahmen, die die ordnungsgemäße Verwaltung betreffen und nicht zu signifikanten Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft führen. Im Außenverhältnis - also bspw. bei der Beauftragung von Firmen - soll der Verwalter künftig eine unbeschränkte (und unbeschränkbare) Vertretungsmacht für die Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten. Im Innenverhältnis jedoch haben die Eigentümer die Möglichkeit, Befugnisse und Aufgaben der Hausverwaltung zu beschränken.

    Eigentümerversammlung
    Eigentümerversammlung sollen fortan weitaus flexibler gestaltet werden können und die Möglichkeiten des digitalen Zeitalters nutzen können. So soll es einzelnen Eigentümern ermöglicht werden, online an einer Versammlung teilzunehmen. Präsenzversammlungen generell per Mehrheitsbeschluss abzuschaffen und durch eine allgemeine online stattfindende Eigentümerversammlung zu ersetzen, ist jedoch nicht im Sinne des novellierten Gesetzes. Die Nutzung von digitalen Möglichkeiten soll ohnehin vereinfacht werden. Erforderte ein Einberufungsverlangen zur Eigentümerversammlung vorher noch die Schriftform, ist es zukünftig möglich, per E-Mail dieses Verlangen stellen zu können. Auch Umlaufbeschlüsse bedürfen zukünftig lediglich der Textform, wodurch die Nutzung von E-Mails oder Apps einfacher ermöglicht werden soll. Um den Aufwand und die Kosten für Wiederholungsversammlungen zu vermeiden, sollen Eigentümerversammlungen künftig unabhängig von der Anzahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümern beschlussfähig sein. Das Protokoll der Eigentümerversammlung soll darüber hinaus zukünftig unverzüglich nach Beendigung der Sitzung erstellt werden.

    Rechte der Wohnungseigentümer
    Den einzelnen Wohnungseigentümer der jeweiligen Liegenschaft soll zukünftig ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen gewährt werden. Beschlüsse in Bezug auf die Kostenverteilung sollen künftig umfassender von den Eigentümern verabschiedet werden können. Derzeit beschränken sich diese Beschlüsse lediglich auf Einzelfallmaßnahmen oder solche, die eine qualifizierte Mehrheit erfordern. Künftig soll hier eine einfache Stimmenmehrheit beschließen können. Die Trennung vom Verwalter soll der Eigentümergemeinschaft in der Zukunft erleichtert werden. Bis dato musste hier noch ein wichtiger Grund vorgetragen werden. Diese vereinfachte Möglichkeit zur Abberufung eines Verwalters wird nicht beschränkbar sein. Auch die Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats sollen flexibler beschlossen werden können. Die Novellierung möchte hier ebenfalls mehr Eigentümer dazu motivieren, sich für diesen Posten zur Verfügung zu stellen. Dies soll durch eine Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Mit Eintritt der Gesetzesreform wird die Eigentümergemeinschaft darüber hinaus alleiniger Träger der Verwaltung sein. Dies soll verhindern, dass sich Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen - wie aktuell der Fall - gegen einzelne Wohnungseigentümer richten können.

    Annäherung von Wohnungseigentums- und Mietrecht
    Betriebskostenabrechnungen sollen ebenfalls novelliert werden. Bei vermieteten Wohnungen wird zukünftig die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich sein. Richten sich derzeit die Betriebskostenverteilung nach der Wohnfläche, so wird zukünftig die in der WEG geläufige Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen maßgeblich sein. Die Reform sieht außerdem vor, dass Mieter von Sondereigentumseinheiten zukünftig dazu verpflichtet sind, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage hinzunehmen. Alle anstehenden Änderungen können Sie selbstverständlich im Gesetzesentwurf der Bundesregierung nachlesen. Diesen finden Sie als PDF unter: bundestag.de/dip21/btd/19/187/1918791.pdf

     

  • Das Erbbaurecht

    Das Erbbaurecht

    Ein  Thema beim Kauf von Gebrauchthäusern ist hin und wieder das sogenannte Erbbaurecht. Doch was genau ist das eigentlich? Was für Rechte gibt es und was wird hier eigentlich vererbt? Wir bringen heute etwas Licht ins Dunkle.
    Im Grunde genommen geht es bei dem Erbbaurecht um das Recht, ein Bauwerk auf einem Grundstück zu erbauen, dessen Eigentümer man nicht ist. Dieses Recht ist vererbbar, woraus sich die Bezeichnung ergibt. Geregelt ist das Erbbaurecht – wie in Deutschland üblich – in einer eigenen Gesetzessammlung: Dem Erbbaurechtsgesetz (kurz: ErbbauRG).
    Eingeführt wurde das Erbbaurecht in seiner Ursprungsform bereits zum Anfang des 20. Jahrhunderts. In seiner heutigen Form findet es jedoch erst seit 1964 Verwendung. Bedingt durch die stetig und stark steigenden Grundstückspreise, erfährt das Erbbaurecht in den letzten Jahren wieder vermehrt Aufmerksamkeit von Städten und Gemeinden.
    Mit dem Erbbaurecht wird finanziell schwächer gestellten Menschen die Möglichkeit gegeben, ein Eigenheim zu errichten, ohne den kostenintensiven Aufwand eines Grundstückes meistern zu müssen. Häufig befindet sich Grundstücke mit Erbbaurecht im Eigentum von Kirchen und Kommunen, aber auch Stiftungen. Bei diesen Eigentümern spricht man von „Erbbaurechtsgebern“. Nehmen Sie dieses Erbbaurecht in Anspruch, sind Sie der „Erbbauberechtigte“.

    Was für Rechte habe ich?
    Ihnen wird das Recht eingeräumt, auf einem Grundstück Ihr Wohngebäude (oder andere Gebäudearten) zu errichten und zu nutzen. Im Gegensatz dazu leisten Sie ein regelmäßiges Entgelt: Den Erbbauzins. Dieser wird zu Beginn der Vertragslaufzeit festgelegt und basiert auf einen festen Prozentsatz des zum Stichtag gültigen Bodenrichtwerts.
    Sie dürfen darüber hinaus dieses Recht vererben, belasten oder veräußern. Letzteres Bedarf jedoch der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Das Recht auf Vererbung liegt in den zumeist langen Vertragslaufzeiten von 99 Jahren begründet. Unter bestimmten Voraussetzung (z.B. vertragswidriges Handel des Erbbauberechtigten) kann das Erbbaurecht jedoch auch vor Vertragsende wieder auf den Erbbaurechtsgeber übergehen. Hier ist dann die Rede vom sogenannten „Heimfall“.
    Das Erbbaurecht sowie das davon betroffene Bauwerk werden getrennt vom Grundstück in ein eigenes Erbbaugrundbuch eingetragen. Gleichzeitig wird jedoch auch ein Eintrag in Abteilung II des Grundstücksgrundbuches vorgenommen.
    Nach Ende der Vertragslaufzeit verfällt diese Trennung von Bauwerk und Grundstück und das Bauwerk geht in das Eigentum des Grundstückseigentümer über.

    Achtung!: Der häufig falsch verwendete Begriff Erbpacht bezieht sich auf landwirtschaftliche genutzte Flächen. Diese Form des Erbbaurechts ist jedoch nicht mehr gesetzlich zulässig. Der Begriff „Erbpacht“ fand aber Einzug in die Umgangssprache und wird fälschlicherweise häufig synonym genutzt, wenn man vom Erbbaurecht spricht.
    Sollten Sie dazu weiterführende Fragen haben, kontaktieren Sie uns gerne unter der 0911 / 940 240 79 oder über info@immomeissner.de.
    Wir sind gerne für Sie da!
     

     

  • Die neue Maklerprovision

    Die neue Maklerprovision

    Einige von Ihnen, die sich entweder regelmäßig mit der Immobilienbranche beschäftigen oder die sich gerade im Verkaufsprozess Ihrer Immobilie befinden und einen Profi mit der Vermittlung beauftragen möchten, haben es bereits mit bekommen: Die Maklercourtage hat eine Neuregelung durch den Gesetzgeber erfahren. Am vergangenen Donnerstag, den 14. Mai 2020 wurde der Gesetzesentwurf im Bundestag beschlossen und muss nun noch vom Bundesrat bestätigt werden. Voraussichtlich ist mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zum Ende diesen Jahres zu rechnen. Wie diese Änderung aussieht, erfahren Sie in diesem Artikel.
    So sah es vorher aus:
    In der Regel war der Umgang mit der Maklerprovision (oder Maklercourtage) Sache der einzelnen Bundesländer. Entweder die Maklercourtage wurde komplett vom Verkäufer (auch: Innenprovision) oder Käufer (auch: Außenprovision) mit bis zu 7,14 % getragen oder aber diese wurde zwischen beiden Seiten aufgeteilt. Dies jedoch meist immer noch zu Lasten des Käufers. So war es durchaus üblich, dass der Verkäufer meist 3,57 % (inkl. MwSt.) und der Käufer 4,76 % (inkl. MwSt.) gezahlt hat.
    Das ist neu:
    Die Reformierung sieht vor, dass nun die Courtage entweder vollständig vom Verkäufer getragen wird oder aber sowohl Verkäufer und Käufer tragen diese zu jeweils 50 %. Ist der Makler für den Erstauftraggeber kostenfrei tätig, so wird er in Zukunft auch keine Bezahlung vom Zweitauftraggeber einfordern dürfen.
    Eine Deckelung der Maklercourtage wird jedoch nicht stattfinden. Dafür muss jedoch der Erstauftraggeber (i. d. R. der Verkäufer) die Zahlung der Maklercourtage der anderen Partei nachweisen, bevor diese zur Zahlung aufgefordert werden kann. Auch wichtig ist zu wissen, dass diese Neuregelungen nur gelten, wenn es sich bei einem Käufer um einen Verbraucher handelt. Für gewerbliche Käufer gelten diese nicht.
    Sollten Sie dazu weiterführende Fragen haben, kontaktieren Sie uns gerne unter der 0911 / 940 240 79 oder über info@immomeissner.de.
    Wir sind gerne für Sie da!
    Wir vermitteln Ihre Immobilie auch weiterhin zu fairen Preisen. Holen Sie sich jetzt ein kostenfreies und unverbindliches Angebot ein.
     

     

  • Aktion

    Aktion

    Sie möchten einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen, aber Sie sind sich nicht sicher, ob er der Richtige ist?
    Meißner Immobilien hilft Ihnen dabei! Ab sofort bieten wir Ihnen als Verkäufer/in eine 14-tägige Probezeit an, in der Sie unsere vollen Serviceleistungen kostenlos prüfen können.
    Rufen Sie uns für mehr Informationen noch heute unter der 0911 / 940 240 79 an und lernen Sie uns kennen!

    Wir freuen uns auf Sie!

    Das Angebot ist befristet bis zum 30.04.2020.
     

     

  • Der Immobilienmakler

    Der Immobilienmakler

    Ein immer wieder aufkeimendes Thema, wenn es um den Verkauf einer Immobilie geht, ist die Beauftragung eines Immobilienmaklers. Was dem einen ein Dorn im Auge ist, ist für andere eine unerlässliche Hilfe. Warum die Einschaltung eines Immobilienmaklers einige Vorteile mit sich bringt, möchten wir Ihnen heute näher bringen.
    Viele Privatverkäufer erhoffen sich einen Mehrwert davon, wenn in ihrem Immobilieninserat, damit geworben wird, dass keine Provision beim Kauf Ihrer Immobilie fällig wird. Dabei übersehen sie oft, was gerade ernsthafteren Kaufinteressenten im Kontext mit dem eigentlichen Inserat auffällt. Gerade Kapitalanlegern ist es wichtig, möglichst kurzfristig alle nötigen Informationen über die jeweilige Immobilie zu bekommen.
    Ein gültiger Energieausweis, Lagepläne, Grundbuchauszüge und viele weitere Unterlagen sollten hier nicht nur unmittelbar zur Verfügung stehen, sondern auch überprüft worden sein, damit eine sichere Kaufentscheidung getroffen werden kann. Erfolgt die Anforderung solcher Dokumente bei den zuständigen Behörden erst nach der Anfrage, können gerade liquide Kaufinteressenten bereits ein anderes Angebot ins Auge gefasst haben.
    Bei Angeboten eines Immobilienmaklers wissen Kapitalanleger meist im Vorfelde, dass Sie sich auf vollständige Unterlagen verlassen können. Die Zeit für einen Verkauf verkürzt sich in diesem Fall erheblich, da zuvor fehlende Unterlagen bereits vorliegen und auf spezifische Fragen professionell eingegangen werden kann.
    Auch eine fundierte Immobilienbewertung von einem Profi liefert ein gewichtiges Argument für die Preisverhandlung. Vom Privatverkäufer angeführte Schätzpreise halten selten einer Kaufpreisverhandlung stand und so entsteht oft eine Diskrepanz zwischen erwartetem und tatsächlichem Verkaufspreis. Ein seriöser Makler liefert Ihnen nicht nur eine korrekte Immobilienbewertung, er kann sie auch vor dem Kaufinteressenten verteidigen und durchsetzen. Außerdem kennt sich ein auf die Region spezialisierter Makler bestens in seinem Gebiet aus. Er analysiert regelmäßig den Immobilienmarkt und weiß genau, wie er Ihre Immobilie auf diesem platziert.
    Darüber hinaus ist ein guter Immobilienmakler auch ein Experte im Vertrieb. Er verhindert nicht nur den häufig auftretenden Besichtigungstourismus und filtert die ernsthaften Kaufinteressenten heraus, sondern er fängt auch mögliche zwischenmenschliche Differenzen zwischen Verkäufer und Käufer ab und weiß, wie man mit verschiedenen Charakteren umgeht. Auch bei der Vermittlung in Scheidungsfällen und familiären Streitigkeiten mit verhärteten Fronten erweist sich ein Makler als idealer Partner, um einen emotionalgeführten Disput zur Immobilie auf einer sachlichen Basis zu führen und so weiteren – meist unnötigen – Ärger vorzubeugen.
    Auch „Problemimmobilien“ sind gut in den Händen eines Maklers aufgehoben. Ein routinierter Vertriebsexperte findet eine passende Strategie, um auch für diese Immobilien einen passenden Käufer zu finden.
    Die Zeiten von unseriösen Immobilienmaklern ist inzwischen ebenfalls vorbei. Gesetzliche Auflagen, regelmäßige Sachkundenachweise und auch der Umgang der Gesellschaft mit den sozialen Medien haben dazu geführt, dass sich die Spreu sehr schnell vom Weizen trennt. Dank des Internets und den damit verbundenen kurzfristig zugänglichen Informationen und Bewertungen über Dienstleister ist es möglich, sich einen korrekten Überblick zu verschaffen. Suchen und finden Sie einen Immobilienmakler, dem Sie vertrauen können und bei dem Sie sich gut aufgehoben fühlen.

    Übrigens: Meißner Immobilien bietet Ihnen eine vierwöchige kostenfreie Testphase an, in der Sie uns kennenlernen können. Nehmen Sie für weitere Informationen Kontakt mit uns auf via Email info@immomeissner.de oder rufen Sie uns unter 0911 / 940 240 79 an.

    Wir freuen uns auf Sie!
     

     

  • Der Wirtschaftsplan

    Der Wirtschaftsplan

    Für Kapitalanleger ist die Rendite ein wichtiger Entscheidungsfaktor beim Erwerb einer neuen Eigentumswohnung. Um richtig abschätzen zu können, ob sich der Kauf tatsächlich lohnt, reicht es hier jedoch nicht aus, laufende Mieteinnahmen gegen die laufenden Betriebskosten zu stellen. Der Blick in den Wirtschaftsplan ist hier obligatorisch, doch was steht eigentlich drin?
    Der Wirtschaftsplan wird jedes Jahr von der Hausverwaltung eines Mehrfamilienhauses aufgestellt und gilt für eine Wirtschaftsperiode; in der Regel das Kalenderjahr vom 01. Januar bis zum 31. Dezember. Er wird auf Basis der vorangegangen Jahresabrechnung erstellt und gibt damit eine Prognose für das Folgejahr ab. Dabei wird jede Kostenstelle der Immobilie separat aufgeführt. Dazu gehören nicht nur die Betriebskosten, sondern auch Versicherungsprämien, Kontoführungs- und Abwassergebühren oder der Hausmeisterlohn. Auch über Instandhaltungs- und Reparaturkosten wird hier Auskunft gegeben. Des Weiteren finden Sie hier ebenfalls eine verlässliche Auskunft über die derzeit vorhandenen Instandhaltungsrücklagen.
    Die Gesamtkosten werden anschließend anhand eines zuvor verankerten Kostenverteilungsschlüssels auf die einzelnen Wohnungen umgelegt. Der Wirtschaftsplan gibt Ihnen dabei auch Auskunft darüber, welche Ihrer Kosten Sie auf die Miete umlegen können und welche nicht umlagefähig sind. In der Regel gibt es dabei lediglich drei Posten, die Vermieter nicht auf Ihre Mieter umlegen dürfen: Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Verwaltergebühren und Bankgebühren.
    Aus diesen Umverteilungen ergibt sich auch das durch Sie monatlich zu zahlende Hausgeld.
    Der Wirtschaftsplan ist somit eines der wichtigsten Dokumente für Sie als zukünftiger Kapitalanleger. Lassen Sie sich diesen - neben den anderen Unterlagen - also unbedingt vorlegen, um eine fundierte Kaufentscheidung treffen zu können.
     

     

  • Das Finanzierungsgespräch

    Das Finanzierungsgespräch

    Für viele zukünftige Immobilieneigentümer die größte Hürde, ist das Finanzierungsgespräch bei der Bank. Um den Bankberater und das Kreditinstitut von der Finanzierung zu überzeugen braucht es im Falle eines Immobilienkaufs mehr, als bei manch anderen Krediten. Wir zeigen Ihnen heute, wie Sie sich optimal auf das Gespräch mit Ihrer Bank vorbereiten.
    Beim Kauf einer Immobilie geht es regelmäßig um hohe Summen, die selten rein aus dem Eigenkapital erwirtschaftet werden können. Nur allzu normal ist es daher, die Realisierung des Kaufprozesses über Fremdkapital zu gewährleisten. Während es bei Fahrzeugen meist vier- bis fünfstellige Beträge sind, die finanziert werden, erreicht man bei Immobilien inzwischen regelmäßig hohe sechsstellige Summen. Ganz klar, dass Banken hier Ihr Risiko möglichst genau einschätzen möchten und in diesem Fall mehr Unterlagen von Ihnen verlangen.
    Mit den richtigen Unterlagen auf dem Weg zum Erfolg
    Neben dem Personalausweis (oder Pass) und den Lohn- und Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, benötigen Sie des Weiteren noch die letzten drei Steuererklärungen bzw. -bescheide. Falls Sie selbstständig sein sollten die letzten drei Bilanzen oder Einnahme-Überschuss-Rechnungen und Steuerbescheide vorlegen.
    Auch Nachweise über die persönliche Absicherung wie etwa Rentenzahlungen oder relevante Risikolebenesversicherungen sollten Sie erbringen.
    Die Art und Anzahl der nötigen Dokumente zur Immobilie hängt hier von dem jeweiligen Objekt ab. Handelt es sich dabei um eine Wohnung oder ein Haus? Neben den allgemeinen Angaben zur Immobilie wie etwa Verkaufspreis, Wohn- und Nutzflächenberechnung und Fotos der Immobilie sollten Sie in jedem Fall Baupläne, Baugenehmigungen, eine aktuelle Flurkarte (nicht älter als 6 Monate) und einen aktuellen Grundbuchauszug sowie bei Wohnungen auch eine Teilungserklärung vorlegen können. Darüber hinaus sind auch Versicherungsnachweise zur Immobilie und ein Katasterauszug von Vorteil im Gespräch mit Ihrem Bankberater.
    Wir von Meißner Immobilien stellen unseren Kunden bei Bekundung eines ernsthaften Kaufinteresses alle oben genannten Unterlagen umgehend zur Verfügung!
    Strahlen Sie Seriösität aus!
    Bei einem Finanzierungsgespräch mit der Bank handelt es sich um ein seriöses Geschäftsgespräch. Bereiten Sie sich für diesen Termin daher auch entsprechend vor. Termine in den frühen Abendstunden sollten Sie vermeiden. Vereinbaren Sie einen Termin am Morgen oder in den frühen Nachmittagsstunden, damit beide Gesprächspartner noch über die nötige Energie und Konzentration verfügen.
    Achten Sie auch auf Ihr Erscheinungsbild und erscheinen Sie gepflegt zum Termin. Auch wenn es kein Anzug sein muss, verzichten Sie auf allzu legere Kleidung. Damit kommunizieren Sie auch Seriösität und heben sich bereits optisch in einer höhere Verhandlungsposition.
    Machen Sie Ihrem Berater möglichst genau klar, welchen Kredit Sie benötigen. Nennen Sie Kredithöhe, Zinsbindung und Tilgungsmodalitäten. Wenn es Ihnen möglich ist, legen Sie im Verhandlungsgespräch Vergleichsangebote vor. Damit kommunizieren Sie neben der Ernsthaftigkeit Ihres Anliegens auch, dass andere Konkurrenten im Rennen sind.
    Lassen Sie sich nicht aus der Ruhe bringen und haken Sie bei unklaren Formulierungen nach. Vergewissern Sie sich, dass Sie jeden Passus des Kreditvertrages verstanden haben, protokollieren Sie wesentliche Dinge aus dem Gespräch und lassen Sie dies bei Terminende von Ihrem Bankberater unterschreiben.
    Unterschreiben Sie nichts, wenn Sie sich unsicher und/oder schlecht beraten fühlen. Nehmen Sie sich gegebenenfalls ein paar Tage Zeit, um das Gespräch noch einmal aufzuarbeiten und eine fundierte Entscheidung zu treffen.
    Wir wünschen Ihnen viel Erfolg für Ihr Finanzierungsgespräch mit der Bank!
     

     

  • Das richtige Heizen!

    Das richtige Heizen!

    Nach einem weiteren langen und warmen Sommer sind die Temperaturen inzwischen wieder in den einstelligen Bereich gesunken und wir steuern auf den Winter zu. Nach einem harten Arbeitstag, der für viele auch außerhalb beheizter Räumlichkeiten stattfindet, freut man sich auf das warme Heim. Doch wie heizen wir eigentlich richtig? Heute möchten wir Ihnen kleine Tipps an die Hand geben, mit denen Sie nicht nur Geld sparen können, sondern auch der Umwelt etwas Gutes tun.
    1. Die richtigen Temperaturen
    Klar, dass man sich auf ein ordentlich geheiztes Zuhause freut, wenn man eine Zeit lang bei kaltnassem Wetter draußen unterwegs war. Doch es müssen nicht gleich saunaähnliche Temperaturen sein, um sich wieder richtig aufzuwärmen. Eine allgemeingültige Zimmertemperatur anzugeben ist dabei jedoch gar nicht so einfach. Während im Schlafzimmer eine ideale Temperatur bei 18°C erreicht ist, kann es morgens im Badezimmer fast nicht warm genug sein. Wir empfehlen hier eine maximale Temperatur von 23°C. Andere Räumlichkeiten wie Wohnzimmer und Büro sind mit 20°C ebenfalls ausreichend warm. Sparen Sie sich das Heizen gerade in der Küche, da auch der Wärmetauscher Ihres Kühlschranks stetig Wärme abgibt. Achten Sie in jedem Fall darauf, dass auch ungenutzte Räume bei Wintertemperaturen von unter dem Gefrierpunkt nicht unter 15°C fallen, da hier sonst Schimmelbefall droht!
    2. Rollläden und Jalousien
    Schließen Sie Rollläden und Jalousien in der Nacht, da Sie so dem Entweichen der warmen Luft vorbeugen. Da Fenster im Allgemeinen eine schlechtere Isolation als Wände bieten, hilft Ihnen die Abdunklung der Räume hier, Heizenergie und somit auch Geld zu sparen. Ersparnis: Bis zu 20 %!
    3. Aluminiumdämmmatten
    Ein echter Helfer für die Heizperiode sind Dämmmatten mit Aluminiumbeschichtigung. In vielen Haushalten haben diese bereits Ihren Platz gefunden. Bringen Sie diese Matten direkt hinter dem Heizkörper an und sorgen Sie so dafür, dass dem Wärmeverlust über die Außenwand entgegengewirkt wird. Sie finden Dämmmatten in jedem gut sortierten Baumarkt Ihres Vertrauens zu einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 8 – 11 Euro. Nehmen Sie in jedem Fall eine Beratung durch einen sachkundigen Energieberater in Anspruch.
    4. Fenster und Türen überprüfen
    Alles richtige Heizen hilft Ihnen nicht, wenn die Wärme aufgrund undichter Fenster und Türen in kürzester Zeit wieder entweicht. Gerade ältere Fenster- und Türrahmen werden mit den Jahren porös und somit undicht. Auch hier finden Sie im Baumarkt kostengünstige Abhilfe in Form von Schaumstoff- oder Gummidichtungsbänder.
    5. Richtiges Lüften
    Vermeiden Sie dauerhaft gekippte Fenster und lüften Sie kurz mit richtigem Durchzug. Öffnen Sie im Idealfall an jedem Ende Ihres Heims jeweils ein Fenster und sorgen Sie somit für einen ordentlichen Durchzug. Öffnen Sie ebenfalls die Türen Ihrer Innenräume, damit diese ebenso vom Stoßlüften profitieren. Somit wirken Sie nicht nur einem ungewollten Auskühlen der Wände entgegen, sondern auch der Schimmelbildung in Ihren vier Wänden.
    Unsere Empfehlung: drei bis vier Mal pro Tag für zwei bis drei Minuten Stoßlüften.
    6. Das Thermostat richtig nutzen
    Das Thermostat am Heizkörper ist für viele noch nicht ganz durchschaubar. Dass die Einstellung auf Stufe 5 nicht die richtige Wahl ist, ist inzwischen jedoch hinreichend bekannt. Die einzelnen Stufen am Heizungsthermostat geben Ihnen Richtwerte für die jeweilig erzielbare Temperatur (nachfolgende Temperaturangaben sind Zirkawerte):
    Stufe 1: 12°C | Stufe 2: 16°C | Stufe 3: 20°C | Stufe 4: 24°C | Stufe 5: 28°C
    In der Regel gilt auch: Je mehr Sie unnötig Heizen, umso mehr warme Luft und damit auch Geld wird unnötig verbraucht. Stellen Sie bei längerfristiger Abwesenheit im Winter die Heizungsthermostate Ihrer Wohnung auf Stufe 2, um so ein Auskühlen Ihrer vier Wände Abhilfe zu schaffen.
    Wir wünschen Ihnen wohlige Feierabende!
     

     

  • Die umlagefähigen Nebenkosten

    Die umlagefähigen Nebenkosten

    Ein Thema, dass besonders Kapitalanleger interessiert, die ihr Immobilieneigentum vermieten, ist die Umlagefähigkeit von Nebenkosten der vermieteten Immobilie. Doch auch für Mieter sollte dies ein Thema sein, dass es zu beachten gilt.
    Wer Eigentümer einer Immobilie ist, weiß, dass der Unterhalt einer solchen, mehr laufende Kosten mit sich bringt, als vielleicht zunächst angenommen. Vermieter genießen den Vorteil, bestimmte dieser anfallenden Kosten auf ihre Mieter umzulegen. Welche das sind und was nicht umgelegt werden darf, erfahren Sie hier.
    Die Basis zur Umlage von Nebenkosten bildet die Bestriebskostenverordnung (BetrKV), die in den §§ 1-2 darüber aufklärt, welche Ausgaben tatsächlich auf die Miete umgelegt werden darf. Dazu zählen neben der Grundsteuer und den Kosten für Abwasser auch die Kosten für die Wartung und Pflege des Gebäudes sowie die Aufwendungen für Sach- und Haftpflichtversicherung aber auch andere vom Gesetzgeber nicht näher definierte laufende öffentliche Lasten des Gebäudes.
    Sowohl für Vermieter als auch für Mieter ist es jedoch wichtig zu wissen, welche Kosten nicht auf die Miete umgelegt werden dürfen. Im Wesentlichen sind dies Kosten für Instandhaltungs und -setzungsarbeiten, denn dem Vermieter obliegt es grundsätzlich, defekte oder übermäßig abgenutzte Bestandteile seines Eigentums zu reparieren. Doch auch die Verwaltergebühren und Gebühren für Bankkonten der Wohnungseigentümergemeinschaft können nicht auf die Mieter umgelegt werden.
    Wichtig ist auch zu wissen, dass die Umlage von Nebenkosten vertraglich zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden muss. Dafür müssen jedoch nicht alle Kosten einzeln aufgeführt werden, denn gemäß Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 137/15) reicht die Definition „Betriebskosten“ aus.
     

     

  • Das Grundbuch

    Das Grundbuch

    Eines der wichtigsten Unterlagen einer Immobilie ist das Grundbuch. Vielen ist das bereits bekannt, doch wofür genau ist es eigentlich da und was genau steht eigentlich drin? Jedem, der bereits eine Immobilie gekauft hat, ist das Thema Grundbuch spätestens beim Finanzierungsgespräch bei der Bank oder beim Notar über den Weg gelaufen. Von vielen etwas stiefmütterlich behandelt, bietet es aber schon während des Auswahlverfahrens der richtigen Immobilie wichtige Anhaltspunkte für eine fundierte Kaufentscheidung und geht über die Auskunft über die Besitzverhältnisse hinaus. Das Grundbuch in seiner ursprünglichen Form gibt es bereits seit dem frühen 12. Jahrhundert. Diese Vorläufer wurden „Schreinsbücher“ genannten, die in Köln eingeführt wurden. Seine heutige Form hat es seit ca. 1900 und wird von den zuständigen Amtsgerichten geführt. Das Grundbuch selbst ist in mehrere sogenannte Abteilungen gegliedert, die verschiedene Auskünfte zur Immobilie bieten: Die erste Abteilung erfasst die aktuellen Eigentümer (natürliche und juristische Personen) samt aufgeschlüsselter Eigentumsverhältnisse sowie die Erbbauberechtigten (das Thema Erbbaurecht werden wir in einem der folgenden Beiträge noch einmal genauer beleuchten). Darüber hinaus erhalten Sie hier auch Informationen über die Grundstücksfläche, Gemarkung und Flurstücke sowie bei Eigentumswohnungen den Miteigentumsanteil am Grundstück. Aus der zweiten Abteilung erfahren Sie, welche weiterführenden Lasten und Beschränkungen auf der Immobilie liegen. Dazu zählen neben Auflassungsvormerkungen auch sogenannte Verfügungsbeschränkungen wie beispielsweise Insolvenz- und Testamentvollstreckungen sowie Vorkaufs-, Wohn- und Nießbrauchrechte. Letztere haben in der Vergangenheit immer wieder wieder zu Problemen geführt, denn diese Rechte bleiben dem Begünstigten auch nach dem Verkauf erhalten. Kaufen Sie als eine Immobilie in der ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen ist, berechtigt dies den Begünstigten zur uneingeschränkten Nutzung dieser Immobilie. Dieses Recht kann nur durch einen Löschungsantrag und einer Löschbewilligung ortsgerichtlich oder notariell unterschriftsbeglaubigt aus dem Grundbuch gelöscht werden. Die dritte Abteilung gibt Aufschluss darüber, welche Grundpfandrechte (z.B. Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden, etc.) auf der Immobilie lasten. Sollte Ihnen kein aktueller Grundbuchauszug vorliegen, können Sie diesen über einen Notar oder direkt beim zuständigen Amtsgericht anfordern. Wir empfehlen Kaufinteressenten, möglichst früh im Entscheidungsprozess um Einsicht in das Grundbuch zu bitten. Das Grundbuch selbst gehört zu den Dokumenten, die die finanzierende Bank für eine Finanzierungsentscheidung zwingend benötigt.

    Tipp: Meißner Immobilien prüft bereits vor der Inserierung - neben allen weiteren wichtigen Unterlagen - auch das Grundbuch, um einen Verkaufsprozess reibungslos zu gestalten. Wir kümmern uns ebenfalls um die Beschaffung eines Grundbuches, damit Sie als Verkäufer sicher gehen können, dass sich Ihre Immobilie bestmöglich präsentiert und den Kaufinteressenten alle wichtigen Unterlagen zeitnah vorliegen.
     

     

  • Wohnflächenberechnung

    Wohnflächenberechnung

    Eine wichtige Unterlage beim erfolgreichen Verkauf Ihrer Wohnung ist die Wohnflächenberechnung. Für viele Interessenten ist eine verlässliche Aussage zur Wohnfläche für die Kaufentscheidung essentiell. Doch auch die finanzierenden Banken des Kaufinteressenten werden eine Wohnflächenberechnung verlangen, um eine fundierte Entscheidung zur Finanzierung treffen zu können.
    Auch kommt es immer wieder zu Streitigkeiten über die korrekte Höhe der Miete. Häufig spielt die Wohnfläche dabei eine große Rolle, denn nicht selten ist diese im Mietvertrag falsch angegeben. In der Regel rührt dies aber nicht aus Böswilligkeit der Vermieter heraus, sondern viel mehr aus Unkenntnis darüber, was zur tatsächlichen Wohnfläche gehört und wo die Wohnfläche einem reduzierenden Faktor unterliegt.
    Wie sich die Wohnfläche einer Immobilie berechnet, ist in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) geregelt. Doch welche Räumlichkeiten gehören eigentlich konkret zum zu berechnenden Wohnraum?
    Zur Wohnfläche gehören neben den offensichtlichen Räumen, wie etwa Wohn- und Schlafzimmer, Küchen und Bäder auch Sonderräume, wie innenliegende (!) Schwimmbäder, Wintergärten, Balkone, Terrassen und weitere, insofern sie allein dem Wohneigentum zugeordnet sind. Davon ausgeschlossen sind jedoch Keller, Garagen und Flächen deren lichte Höhe geringer als ein Meter beträgt.
    Des Weiteren unterliegen Wintergärten und Schwimmbäder sowie nicht vollständig umschlossene Wohnflächen einem Malus. Während die Fläche von Schwimmbädern und unbeheizten Wintergärten nur zu 50 % angerechnet werden darf, werden Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten in der Regel nur zu 25 % angerechnet (maximal 50 %).
    Darüber hinaus dürfen nur Flächen zu 100 % in die Wohnflächenberechnung einfließen, deren lichte Höhe mindestens zwei Meter beträgt. Für gewöhnlich sind davon Räume betroffen, die über Dachschrägen verfügen. Die Anrechnung ist hier gestaffelt: Zwischen einem und zwei Metern lichter Raumhöhe dürfen 50 % der Wohnfläche in der Berechnung berücksichtigt werden. Alles unter einem Meter Raumhöhe darf nicht berücksichtigt werden.
    Unser Tipp für Kaufinteressenten: Sprechen Sie die Wohnflächenberechnung bereits bei der Besichtigung an und lassen Sie sich diese zeitnah – zusammen mit anderen wichtigen Dokumenten - vorlegen, damit Sie beim Finanzierungsgespräch mit der Bank bestmöglich vorbereitet sind. Die Wohnflächenberechnung ist Teil der von uns bereitgestellten Unterlagen unserer Angebote.
    Unser Tipp für Eigentümer und Vermieter: Stellen Sie die Wohnflächenberechnung auf Wunsch zu Verfügung. Damit präsentieren Sie sich nicht nur als vertrauensvoller Partner, sondern können auch belegen, dass die von Ihnen verlangte Miete korrekt berechnet worden ist. Dies erspart allen beteiligten Parteien unnötige Konflikte und Spannungen. Sollte Ihnen keine Wohnflächenberechnung vorliegen, helfen wir von Meißner Immobilien gerne bei der Bereitstellung einer solchen.
     

     

  • Modernisierungspflicht

    Modernisierungspflicht

    Wenige Themen beherrschen derzeit so sehr die Medienlandschaft, wie der Klimaschutz und dem damit verbundenen Einsparen von Energe. Auch bei Immobilien hat dieses Thema innerhalb der letzten Jahren stetig an Wichtigkeit zugenommen. Wir hatten die Energieeinsparverordnung (kurz: EnEV 2014) bereits beim Thema „Energieausweis“ vor wenigen Wochen aufgeriffen, doch zu was Sie Eigentümer von Immobilien darüber hinaus noch verpflichtet, ist vielen gar nicht bewusst.
    Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, eine Gebrauchtimmobilie zu erwerben, sollten Sie die EnEV nicht aus den Augen lassen. Wenn in Ihrem Wunschobjekt etwa einen Heizkessel werkelt, der vor dem 01. Januar 1985 eingebaut (oder aufgestellt) worden ist und der mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen arbeitet, dürfen Sie diesen nicht mehr betreiben und müssen ihn ersetzen. Alle nach diesem Stichtag verbauten Heizkessel (mit wenigen Ausnahmen) müssen nach einem Ablauf von 30 Jahren ausgetauscht werden. Wenngleich viele Immobilieneigentümer dieser Verpflichtung nachgekommen sind, lassen sich nur allzu regelmäßig Objekte auf dem Markt finden, die in dieser Hinsicht vernachlässigt wurden. Den meisten ist dabei nicht bewusst, dass es sich hierbei um Ordnungswidrigkeiten handelt, die teilweise zu empflindlichen Bußgeldern führen können.
    Immobilieneigentümer mit Verkaufsabsicht raten wir deshalb zur Überprüfung Ihrer Heizanlagen, den getätigten Wärmedämmungsmaßnahmen sowie den dazu gehörigen Unterlagen. Kommunizieren Sie sanierungsbedürftige Anlagen und anstehende Baumaßnahmen offen mit potentiellen Kaufinteressenten und kalkulieren Sie die Modernisierungskosten in Ihren Angebotspreis ein. Unwahre Angaben oder eine „Laissez-Faire“-Einstellung im Sinne der Gewinnmaximierung können nicht nur zu Frust und Ärger führen, sondern womöglich auch zur Rückabwicklung des Kaufvertrages und zu unnötigen Bußgeldern.
    Wir empfehlen Ihnen als Kaufinteressenten daher, sich bei Haus- und Wohnungsbesichtigungen nicht nur einen aktuellen und gültigen Energieausweis vorlegen zu lassen, sondern auch direkte Fragen zum Alter und Zustand der Heizanlagentechnik zu stellen und sich diese Aussagen im Zweifelsfall belegen zu lassen. Falschaussagen oder schlichte Unkenntnisse über aktuell geltendes Recht, kann hier nicht nur für Frust sorgen, sondern das Budget, dass Sie für Umbaumaßnahmen eingeplant haben, empflindlich schmälern.
    Gerne stehen wir unseren Kunden, die Immobilien erwerben oder veräußern möchten, beratend zur Seite. Von Meißner Immobilien inserierte Objekte werden durch uns vor der Vermarktung unter anderem auch auf Übereinstimmung mit der Energieeinsparverordnung geprüft, sodass wir Ihnen verlässliche Aussagen liefern und Sie vor bösen Überraschungen schützen können.
     

     

  • Grundbesitzerhaftpflicht

    Grundbesitzerhaftpflicht

    Viele von uns kennen das noch aus Ihrer Jugendzeit: Der erste Schnee kam über Nacht und nun steht ein Elternteil am frühen Morgen mit der Forderung im Zimmer, gefälligst beim Schneeschippen zu helfen. Doch was wir früher eher wie eine Bestrafung empfunden haben, war für unsere Eltern von durchaus wichtigem Belang. Denn: Jeder Haus- und Grundbesitzer sowie dessen Mieter, Pächter und Nutznießer haften für die auf dem Grundbesitz entstandenen Personen- und Sachschäden gegenüber Dritten!
    Worauf Sie bei einem Abschluss einer solchen Versicherung achten sollten, wollen wir Ihnen heute näher bringen.
    Wichtig ist zunächst zu wissen, dass Sie für die oben genannten Schäden unbegrenzt haften, wenn Sie diese durch Fahrlässigkeit verursacht haben: Neben der beispielhaften Verletzung der Verkehrssicherungspflicht auf Ihrem Grundstück (dazu zählt auch der Ihrem Grundbesitz zugeordnete Teil des Gehweges) können diverse Gefahren aus baulichen Mängeln entstehen. Dazu zählen unter anderem lose Dachziegel, von der Dachkante herabhängende Eiszapfen oder Unebenheiten und Löcher auf dem Grundstück, die zu Stolperfallen werden können.
    Die entstehenden Schadenersatzansprüche können sehr hohe Summen zustande bringen, denn ein Sie haften nicht nur für die Personenschäden die Dritten entstanden sind, sondern auch für Folgekosten aus diesen. Dazu zählen neben weiteren Personenschäden wie beispielsweise Behandlungskosten, Krankenhauskosten oder Umbaumaßnahmen bei dauerhaft entstandenen Schäden auch Sach- und Vermögensschäden wie Verdienst- und Gewinnausfälle. Schnell kommen hier mehrere zehntausend Euro an Schadenersatzansprüchen gegenüber den Geschädigten zusammen.
    Während sich bei Mehrfamilienhäusern mit Teileigentum in der Regel die Hausverwaltung um die entsprechende Versicherung kümmert, sind Eigentümer von Einfamilienhäusern in der Eigenverantwortung. Schnell fühlen sich Laien mit den zahlreichen Angeboten der Versicherungsgesellschaft überfordert. Achten Sie daher bei dem Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht auf folgende wesentliche Merkmale:

    • eine ausreichende Versicherungssumme von mindestens drei Millionen Euro
    • eine Zusatzklausel, die Baumaßnahmen bis zu 100.000 Euro abdeckt (für alles darüber hinaus empfehlen wir den Abschluss einer separaten Bauherrenhaftpflicht)
    • die Absicherung von Schäden, die durch Gebäudeanbauten verursacht werden (z.B. Photovoltaikanlagen oder kleinere Windkraftanlagen)

    Wie bei allen Haftpflichtversicherungen bietet Ihnen diese Versicherung ebenfalls einen sogenannten passiven Rechtsschutz. Das heißt, dass Ihr Versicherer prüft, ob Forderungen berechtigt sind und ungerechtfertigte Forderungsansprüche für Sie abwehrt.
    Die Kosten für eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung können Immobilieneigentümer über die Betriebskostenabrechnung auf Ihre Mieter umlegen. Auch Kosten die durch die Beauftragung einer Firma zur Abwendung der zuvor genannten Schäden sind über die Betriebskostenabrechnung umlegbar.
    Bitte beachten Sie, dass eine solche Versicherung Sie nicht von der Pflicht freispricht, für die Beseitigung von Gefahren auf Ihrem Grundstück zu sorgen. Achten Sie deshalb insbesondere auf:

    • einen intakten Zustand des Daches Ihrer Immobilie, sodass sich keine Dachziegel lösen können
    • andere von Ihrem Dach ausgehende Gefahren (Dachlawinen, Eiszapfen, defekte Dachrinnen, etc.)
    • lose Äste, die von auf Ihrem Grundstück befindlichen Bäumen hängen
    • geräumte Gehwege auf und vor Ihrem Grundstück (Laub, Schnee, Eis, etc.)
    • intakte Gehwege ohne Stolperfallen

    Wir hoffen, wir konnten Ihnen heute einen kleinen Überblick über die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht verschaffen. Nähere Information erhalten Sie vom Versicherer Ihres Vertrauens.
     

     

  • Wohnungseigentumsgesetz

    Wohnungseigentumsgesetz

    Wenn Sie sich für den Kauf einer Eigentumswohnung interessieren oder diesen eventuell sogar schon vollzogen haben, ist Ihnen mit großer Wahrscheinlichkeit bereits der Begriff „Wohnungseigentumsgesetz“ (und damit verbunden auch die sogenannte Teilungserklärung) über den Weg gelaufen.
    Doch was regelt dieses Gesetz eigentlich genau und was ist eine Teilungserklärung? Wir wollen Ihnen heute einen kleinen Überblick darüber verschaffen:
    Das Wohnungseigentumsgesetz (kurz: WEG) wurde bereits am 15. März 1951 erlassen und ist fünf Tage später am 20. März 1951 in Kraft getreten. Wurde ein Wohngebäude durch eine Teilungserklärung formell in einzelne Wohneigentümer geteilt, so regelt das WEG das Eigentum an einzelnen Wohnungen, dem Gemeinschaftseigentum innerhalb des gemeinsamen Gebäudes und/oder Grundstücks sowie an nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen und Flächen (Teileigentum).
    Was trocken klingt, lässt sich in einem kurzen Beispiel verdeutlichen:
    Kaufen Sie eine Wohnung (Sondereigentum), die sich innerhalb eine Mehrfamilienhauses mit weiteren Sondereigentümern befindet, so beinhaltet der Kauf ebenfalls den Miterwerb eines Teileigentums. Als Beispiel wären hier gemeinschaftliche Waschräume, Fahrradkeller oder andere ähnlich genutzte Flächen nennen. Da hier den einzelnen Eigentümern keine bestimmte abgegrenzte Fläche zugeordnet werden kann (und soll), erfolgt die Zuweisung der Miteigentumsanteile über einen Verteilerschlüssel, der in der Teilungsklärung für jedes Sondereigentum festgelegt wird.
    Über diesen Verteilerschlüssel wird zukünftig festgelegt, welchen Anteil Sie an den anfallenden Betriebskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie Verwaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum tragen (das sogenannte „Hausgeld“). Auch wenn eine genaue Bestimmung der Miteigentumsanteile gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, hat sich in der Praxis eine Berechnung nach folgende Formel etabliert:

    1.000 * (m² der Einzelwohnfläche)
    (m² der Gesamtwohnfläche)

    Doch auch hier gibt es Ausnahmen. So gibt es für Heiz- und Warmwasserkosten aufgrund der Heizkostenverordnung sowie für die Betriebs- und Verwaltungskosten andere Regelungen. Während erstere durch die Heizkostenverordnung geregelt zwischen 50 und 70 % nach dem Verbrauch verteilt werden, können sich die Betriebs- und Verwaltungskosten etwa nach Wohn- oder Nutzfläche, Anzahl der Wohneinheiten oder der Personenzahl (u.a.) richten.
     

     

  • Die Hausratversicherung

    Die Hausratversicherung

    Weiter in unserer kleinen Reihe Versicherungen für Immobilieneigentümer geht es heute mit der Hausratversicherung.
    Die Hausratversicherung ist äquivalent zur verbundenen Wohngebäudeversicherung und dient der Absicherung beweglicher Einrichtungs- und Verbrauchsgegenstände eines privaten Haushalts.
    Zusätzlich zu den Elementargefahren, können Sie Ihre Einrichtungsgegenstände auch gegen Kosten durch Einbruchdiebstahl und Raub versichern. Sollte Ihr Hab und Gut also durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel oder eine der beiden zuvor genannten Gefahren zu Schaden kommen, sind Ihre entstandenen Kosten versichert.
    Wichtig dabei zu wissen ist, dass Sie nicht den damaligen Kaufpreis etwa Ihres Sofas erstattet bekommen, sondern den sogenannten Wiederbeschaffungswert. Dieser gibt den Wert wieder, der nötig ist, um das Sofa in der „gleichen Art und Güte im neuwertigem Zustand“ wieder zu beschaffen.
    In einem Beispiel lässt sich das folgendermaßen darstellen: Ihr Sofa hatte im Jahr 2015 einen Neupreis von 1.000,00 Euro. Um jedoch ein Sofa in der gleichen Art und Güte im Jahr 2019 wieder zu beschaffen, sind nur noch 800,00 Euro nötig. Ihr Versicherer wird Ihnen für diesen Gegenstand also „nur“ die 800,00 Euro erstatten.
    Darüber hinaus erstattet die Versicherung Ihres Vertrauens aber nicht nur die reinen Wiederbeschaffungskosten Ihrer Einrichtung, sondern auch viele weitere Kosten, wie etwa solche für das Aufräumen, Transport und Lagerung, Schlossänderungen, etc. Des Weiteren ist es natürlich – ebenso wie in der verbundenen Wohngebäudeversicherung – weitere Gefahren über entsprechende Klauseln zu versichern. Dazu zählt, neben dem einfachen Fahrraddiebstahl und Überspannungsschäden durch Blitzschlag, auch die Klausel „Kein Abzug wegen Unterversicherung“.
    Der Versicherungswert wird entweder von Ihnen selbst festgelegt, da weder Versicherungsvermittler noch Versicherer wissen können, welche Werte sich in Ihrem Hausrat befinden. Hilfreich hierbei ist meist eine detaillierte Inventarliste, die wiedergibt wann Sie welchen Gegenstand zu welchem Preis erworben haben. Gerade in Ihrem Kleiderschrank kommt so häufig ein höherer Wert zustande, als Ihnen womöglich zuvor bewusst war. Beachten Sie auch, dass spezielle Gegenstände wie etwa Antiquitäten oder Wertgegenstände wie teure Musikinstrumente und Kunstgegenstände gesondert im Versicherungsvertrag benannt werden sollten.
    Der Versicherungswert wird im Versicherungsvertrag in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche wiedergegeben. Der Wert Ihrer Einrichtung wird also auf die Ihnen zur Verfügung stehenden Wohnfläche umverteilt. Hier tritt auch die zuvor genannte Klausel „Kein Abzug wegen Unterversicherung“ in Erscheinung. Sie schützt den Versicherungsnehmer vor einem Abzug von der ausgezahlten Versicherungssumme, wenn der durch einen vom Versicherer in Auftrag gegebene Schadensachverständige einen geringeren tatsächlichen Versicherungswert feststellt als die Mindestversicherungssumme (i.d.R. 650,00 Euro / m²) vorgibt.
    Für Vermieter und Mieter gilt: Im Gegensatz zur Wohngebäudeversicherung ist die Hausratversicherung die Angelegenheit des Mieters. Jeder Gegenstand, der beim Einzug vom Mieter in die Immobilie gebracht wird, muss von diesem auch versichert werden. Davon ausgenommen sind fest in der Wand verankerte und im Besitz des Immobilieneigentümer befindliche Einbauküchen.

    Tipp: Sprechen Sie von Ihnen geleistete Sicherheitsmaßnahmen immer bei Ihrem Versicherungsvermittler an. Wenn Sie eine Haustür oder Fenster mit speziellen Sicherheitsvorkehrungen wie einer Vierfachverriegelung versehen haben oder Ihr Eigentum mit anderen Maßnahmen schützen, so honorieren das viele Versicherung mit einem Rabatt auf Ihre zu leistende Prämie.
     

     

  • Der Energieausweis

    Der Energieausweis

    Egal, ob Sie Ihre Immobilie als Privateigentümer oder mit einem Immobilienmakler verkaufen oder vermieten: Die Vorlage eines gültigen Energieausweises ist seit 2009 bei allen Wohngebäuden Pflicht. Seit dem 1. Mai 2014 schreibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor, dass Immobilienverkäufer und -vermieter bereits in Ihren Immobilienanzeigen wesentliche Teile aus dem aktuell gültigen Energieausweis benennen. Überdies muss der Ausweis bei Besichtigungen auf Verlangen vorgezeigt werden.
    Ausnahmen bilden hier Gebäude mit einer Nutzfläche bis 50 m² und Baudenkmäler.
    Vorsätzliche oder leichtsinnige Verstöße hiergegen können mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro geahndet werden.
    Den Energieausweis gibt es in zwei verschiedenen Varianten:
    Der Energiebedarfsausweis zeigt den Endenergiebedarf aus einer theoretischen Berechnung für das jeweilige Gebäude auf. In diese Berechnung fließen beispielsweise Kennwerte aus der vorhandenen Wärmedämmung, Heizungsanlagentechnik und -steuerung sowie Wärmeschutzverglasung von Fenstern mit ein.
    Der Energieverbrauchsausweis bildet einen Kennwert aus realen Energieverbräuchen der letzten drei Jahre ab. Zusammen mit dem Klimafaktor des jeweiligen Standortes und dem hauptsächlichen Energieträger (z.B. Gas, Öl oder Fernwärme) gibt der Energieverbrauchsausweis die Energiekosten des gesamten Gebäudes der nahen Vergangenheit wieder.
    Sowohl der Energiebedarfsausweis als auch der Energieverbrauchsausweis müssen beim Deutschen Institut für Bautechnik registriert werden.
    Der Energieausweis dient aber nicht nur der Darstellung des Energiebedarfs oder Energieverbrauchs. Für viele Kaufinteressenten spielt er bei der Kaufentscheidung eine tragende Rolle. Bereits die Nennung der Energieeffizienzklassen (von A+ bis H) ermöglicht dem Käufer einen wichtigen Indikator zu womöglich anstehenden Kosten für die energetische Modernisierung.
    Wenn Sie keinen gültigen Energieausweis vorliegen haben, können Sie diesen bei bei diversen Stellen in Auftrag geben. Dazu gehören unter anderem Bauingenieure, Architekten und Heizungsinstallateure sowie Schornsteinfeger (genaueres finden Sie in § 21 der Energieeinsparverordnung).

    Schon gewusst? Bei Erteilung eines exklusiven Maklerauftrags übernimmt Meißner Immobilien die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises. Rufen Sie uns an!
     

     

  • Die Wohngebäudeversicherung

    Die Wohngebäudeversicherung

    Nachdem der Kauf einer Immobilie absolviert ist, stehen gerade junge Eigentümer häufig vor der Frage, welche Versicherung für ihr neues Eigenheim sinnvoll ist und gegen was die einzelnen Versicherungen überhaupt schützen.
    Wir möchten Ihnen heute einen kleinen Überblick über die entsprechenden Versicherungen verschaffen, damit Sie bereits vor dem Abschluss des Versicherungsvertrages gut informiert sind.
    Die verbundene Wohngebäudeversicherung (VWG) ist gerade bei Häusern mit alleinigem Eigentum immens wichtig. Während sich bei Mehrfamilienhäusern mit Sondereigentum meist die Hausverwaltung um die Versicherung des Wohngebäudes kümmert, stehen Eigentümer von Einfamilienhäusern, Reihenhäusern oder Doppelhaushälften selbst vor der Aufgabe, Ihre Immobilie entsprechend abzusichern.
    Die VWG schützt Ihre Immobilie im Regelfall vor den elementaren Grundgefahren Feuer und Leitungswasser sowie Sturm (inkl. Hagel). Doch was genau verbirgt sich dahinter?
    Die einzelnen Grundgefahren werden von den jeweiligen Versicherern als Überbegriffe verwendet und bestehen aus spezifischen Gefahren, die vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft definiert werden und allgemeingültig für alle Versicherer sind.
    Die Feuerversicherung beinhaltet die Absicherung von Schäden durch sowohl Brand und Blitzschlag als auch durch Explosionen und Implosionen.
    Die Leitungswasserversicherung schützt Ihr Eigentum einerseits vor Kosten aus Wasserschäden aus Regenwasserrohren innerhalb Ihres Gebäudes; andererseits über eine erweiterte Versicherung vor Frost- und sonstigen Bruchschäden an Wasserzu- und ableitungsrohren sowie Heizungsrohren auf und außerhalb des Versicherungsgrundstücks. Letztere werden über separate Klauseln im Versicherungsvertrag einzeln fixiert.
    Die Sturmversicherung dient, wie der Name bereits vermuten lässt, der Absicherung von Kosten, die Ihnen Sturmschäden, die durch Windbewegungen ab Windstärke 8 und Hagelschäden entstanden sind.
    Vandalismusschäden können Ihnen beispielsweise durch Graffiti entstehen, die durch Dritte an die Wände Ihrer Immobilie gesprüht werden.
    Darüber hinaus können Haus- und Grundbesitzer Ihr Eigentum auch vor erweiterten Elementargefahren versichern. Dazu gehören unter anderem Überschwemmungen, Erdbeben, Erdsenkungen oder Erdrutsche.
    Doch was für Kosten können Ihnen eigentlich entstehen?
    Vielen Eigentümern ist meistens gar nicht bewusst, was neben den allgemeinen Wiederherstellungskosten der Immobilie an weiteren Kosten auf Sie zukommt. So zählen Schadenminderungskosten, Abbruch- und Aufräumkosten ebenso dazu wie der womöglich eintretende Mietausfall bei vermietetem Eigentum.
    Wie auch schon bei den versicherten Gefahren, können über separate Klauseln weitere Kosten abgesichert werden. Dazu zählen Dekontaminationskosten, Gebäudebeschädigungen durch unbefugte Dritte, Aufwendungen für die Beseitigung von umgestürzten Bäumen oder mögliche Mehrkosten durch behördliche Wiederherstellungsbeschränkungen.
    Die tatsächliche Prämie einer verbundenen Wohngebäudeversicherung ist variabel und hängt sowohl von den im versicherten Gefahren als auch von der Wohnfläche und dem sogenannten Wert 1914 (der Gebäudeversicherungswert) Ihres Gebäudes ab. Was dieser genau ist, werden wir Ihnen in einem der zukünftigen Beiträge näher erläutern.
     

     

  • Die Maklercourtage

    Die Maklercourtage

    Sie ist und bleibt umstritten: Die Maklercourtage. Doch was verbirgt sich dahinter genau, wann müssen Sie sie zahlen und wie hoch sollte die Provision des Maklers eigentlich sein?
    Die Maklercourtage (oder Provision) bezeichnet die Vergütung eines Maklers der für die Vermittlung eines Käufers an einen Verkäufer tätig geworden ist. Die Höhe der Courtage und die Regelung darüber, wer Sie zahlt ist Ländersache und entsprechend verschieden.
    In Bayern – und damit auch in Mittelfranken – beträgt die Käufer- und Verkäufercourtage jeweils zwischen 3 % und 4 % zuzüglich der Mehrwertsteuer in Höhe von 19 %. Wer die Courtage zahlen sollte ist seit Jahren Bestandteil vieler Diskussion.
    Das Bestellerprinzip gilt nicht bei Verkäufen.
    Seit dem 1. Juni 2015 hat der Gesetzgeber vorgesehen, das derjenige, der den Makler beauftragt auch die Maklercourtage zu zahlen hat. Das sogenannte Bestellerprinzip gilt bisher jedoch – zumindest zum Stand September 2019 – nur für die Vermietung von Wohnimmobilien. Hartnäckig hält sich unter Verkäufern die Vorstellung, dass auch sie zwingend die Maklercourtage aufbringen müssen, wenn sie einen Makler mit dem Verkauf ihrer Immobilie beauftragen.
    Was derzeit nicht ist, kann jedoch noch kommen. Der Gesetzgeber diskutiert derzeit entsprechende Gesetzesentwürfe, die das Bestellerprinzip auch bei Immobilienverkäufen einführen sollen.

    Courtage ist Verhandlungssache.
    Zögern Sie nicht und sprechen Sie mit dem Immobilienmakler Ihres Vertrauens offen über die Courtage. Gibt es Möglichkeiten diese zu verhandeln? Wichtig ist jedoch auch, dass Ihnen bewusst dabei sein sollte, eine Tätigkeit des Maklers entsprechend zu honorieren. Längst nicht alle Immobilienmakler entsprechen dem allgemeingültigen Image und kommen Ihrer Aufgabe mit großer Sorgfalt und Engagement nach. Woran Sie einen seriösen Makler erkennen können lesen Sie hier: FAQ: Makler
     

     

  • Die richtige Miete

    Die richtige Miete

    Egal ob in Großstädten oder auf dem Land: Die Mieten steigen überall meist schneller als das Gehalt mitwachsen kann. Die Grenzen zwischen richtigem Mietwert und überteuertem Wohnraum sind teilweise fließend und für Mieter nur selten transparent. Doch wie groß ist eigentlich der Anteil Ihres monatlichen Gehaltes, den Sie für eine Miete aufbringen sollten?
    Für eine "vernünftige Miete" gibt es leider keine allumfassende Antwort, jedoch können Sie sich leicht an Ihrem Nettogehalt orientieren, welche Mietausgaben Sie bedenkenlos aufbringen können und sollten.
    Sie sollten höchstens bis zu einem Drittel Ihres Nettoeinkommens für Miete und Betriebskosten aufwenden. Alles darüber hinaus wird Ihnen zwangsläufig die Möglichkeiten nehmen, Rücklagen zu schaffen und andere Ausgaben des alltäglichen Lebens zu stemmen.
    Das Brutto-Durchschnittseinkommen liegt laut dem Portal "Gehaltsvergleich.com" bei 2.711 Euro pro Monat (Stand: 2019)[1]. Nach Abzug der Sozialabgaben und Steuern bleiben Ihnen ca. 2.000 Euro.[2]
    Daraus ergibt sich ein Betrag von ca. 600 Euro, den Sie für die Miete maximal aufbringen sollten. Damit bleibt Ihnen ein ausreichend großer Puffer, um Ausgaben für Ihr Auto, Ihre Einkäufe und sonstigen Ausgaben bilden und gleichzeitig Rücklagen schaffen zu können.

    [1] durchschnittseinkommen.net/durchschnittseinkommen-bayern/
    [2] Berechnungsbasis: 1 Person mit 2.711,00 Euro brutto mit Kind, kirchensteuerpflichtig, Steuerklasse III, wohnhaft in 90402 Nürnberg; genauer Ergebnisbetrag: 2.038,61 Euro. www.steuerklassen.com/brutto-netto-rechner/