Heizungsdefekt bei Gasetagenheizungen: Was Eigentümer und WEGs jetzt wissen müssen (Fristen bis 2028)

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – oft einfach „Heizungsgesetz“ genannt – sorgt weiterhin für Diskussionsbedarf. Besonders bei Gasetagenheizungen herrschen oft Unsicherheiten. Was passiert, wenn eine solche Therme irreparabel ausfällt? Greift die Austauschpflicht sofort? Und welche wichtigen Stichtage kommen auf Eigentümergemeinschaften (WEGs) zu?

In diesem Beitrag fasse ich die wichtigsten Fakten für Sie zusammen, damit Sie als Eigentümer oder Vermieter rechtssicher handeln können.

1. Die Grundregel: Keine Panik bei Reparaturen

Zunächst die gute Nachricht: Solange Ihre bestehende Gasetagenheizung funktioniert, dürfen Sie diese weiterbetreiben. Auch wenn sie kaputtgeht, aber noch repariert werden kann, besteht keine Pflicht zum sofortigen Austausch gegen eine neue Technologie. Die oft gefürchtete „Sofort-Austauschpflicht“ gilt nur, wenn die Anlage irreparabel defekt ist (eine sogenannte Havarie).

2. Der Zeitplan: Die kommunale Wärmeplanung ist entscheidend

Ob und wann Sie beim Einbau einer neuen Heizung die Pflicht haben, mindestens 65 % erneuerbare Energien zu nutzen, hängt von Ihrem Standort ab:

• Großstädte (über 100.000 Einwohner): Die Frist läuft bis zum 30. Juni 2026.

• Kleinere Kommunen (unter 100.000 Einwohner): Hier gilt der Stichtag 30. Juni 2028.

Bis zu diesen Terminen (sofern die Kommune nicht früher einen Wärmeplan vorlegt) dürfen in der Regel noch neue Gasheizungen eingebaut werden – allerdings müssen Sie sich dann auf eine verpflichtende Beratung und spätere Anteile an grünen Gasen (Biomethan etc.) einstellen.

3. Sonderfall Gasetagenheizung: Die 5- und 13-Jahres-Fristen

Für Gasetagenheizungen sieht der Gesetzgeber besondere Übergangsfristen vor, da hier die Umstellung oft komplexer ist.

• Entscheidungsphase (5 Jahre): Fällt in einem Mehrfamilienhaus die erste Gasetagenheizung aus und muss ersetzt werden, haben Eigentümergemeinschaften (WEGs) und Vermieter fünf Jahre Zeit. In dieser Phase müssen sie entscheiden, ob das Haus weiterhin dezentral (also wohnungsweise) beheizt werden soll oder ob eine Umstellung auf eine Zentralheizung erfolgt.

• Umsetzungsphase (weitere 8 Jahre): Entscheidet man sich für den Einbau einer Zentralheizung, gewährt der Gesetzgeber weitere acht Jahre Zeit für die technische Umsetzung. Insgesamt kann sich die Frist also auf bis zu 13 Jahre strecken, bis die neue Lösung komplett (mit 65 % Erneuerbaren) stehen muss.

Achtung: Während der Übergangszeit darf übergangsweise eine neue Gastherme eingebaut werden. Sollte aber später auf eine Zentralheizung umgestellt werden, wäre diese Investition unter Umständen verloren. Eine strategische Planung in der WEG ist daher unerlässlich.

4. Pflichten für Eigentümer und Verwalter

Als Verwalter oder Eigentümer in einer WEG sollten Sie das Thema nicht auf die lange Bank schieben.

• Information einholen: Der Bezirksschornsteinfeger ist verpflichtet, Daten über den Zustand der Heizungsanlagen zu liefern.

• Konzept erstellen: WEGs müssen Informationen über die Heizungsanlagen bündeln und ein Konzept zur Erfüllung der 65-%-Vorgabe erarbeiten.

Fazit: Vorausschauend planen spart Geld

Auch wenn die Fristen bis 2026 bzw. 2028 noch fern erscheinen: Ein Heizungstausch – besonders die Umstellung von Etagen- auf Zentralheizung – ist ein Großprojekt. Wer jetzt wartet, bis die Therme ausfällt, gerät unter Zugzwang.

Mein Tipp: Nutzen Sie die nächsten Eigentümerversammlungen, um eine grundsätzliche Strategie für Ihr Gebäude zu besprechen. Als Ihr Ansprechpartner für Immobilienverwaltung stehe ich Ihnen hierbei gerne beratend zur Seite.

Haben Sie Fragen zur aktuellen Gesetzeslage oder planen Sie den Verkauf einer Immobilie mit älterer Heiztechnik? Kontaktieren Sie mich gerne für ein persönliches Beratungsgespräch.